Оформление(снятие/регистрация) самозастроя на земельных участках.

В настоящее время в нашей стране происходит подъем строительства частных домовладений. Стремление граждан иметь загородный дом с собственным садовым участком приобретает всё более массовый характер. А появление новых материалов и технологий, расширение возможностей кредитования позволяет возвести частный коттедж за короткие сроки и сходную стоимость.


Любое частное строительство, будь то возведение нового жилого дома, подсобного помещения, гаража, расширение и модернизация старых строений, связано с затратами личных средств. А значит любой здравомыслящий человек, затеявший стройку, задумывается о последующем оформлении права собственности на объект строительства.


Такой процесс оформление права не прост, но бездумный отказ от него может иметь печальные последствия. Во-первых, без оформленного права Вы не сможете распоряжаться недвижимостью, ни продать, ни подарить, ни передать в порядке наследования. Во-вторых, существует вполне реальная возможность лишиться возможности регистрации недвижимости по прошествию определенного периода времени. И наконец, Ваши труды могут снести по решению суда, на основании заявления заинтересованных лиц и за Ваш счет. Оформленное право собственности в данном случае дает гарантию четкой правовой позиции и дальнейшей возможности распоряжения своей недвижимостью.


Для регистрации права собственности на новые, либо модернизированные объекты недвижимости существует два пути. Не простой более затратный, но законный, административный и гарантированный способ - это предварительное оформление разрешения на строительство в соответствии с главой 6 Градостроительного кодекса РФ. В этом случае необходимо пройти согласование архитектурного контроля, пожарного и санитарного надзора, разработать и составить проектную документацию, план сетей инженерно-технического обеспечения и сформировать целый пакет сопутствующих документов.


Второй путь - это оформление права собственности через суд постфактум. В этом случае объект недвижимости подпадает под категорию самовольной постройки, т.е. является самозастроем или по-другому самостроем.


Статья 222 Гражданского кодекса РФ дает определение самозастрою: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».


То есть к самозастрою законодателем отнесены объекты недвижимости, построенные с нарушением законов и иных нормативных актов, а именно:
- возведение строения на не отведенном для этих целей земельном участке (нарушение использования земель определенной категории);
- отсутствие разрешения на строительство;
- строительство с нарушением установленного проекта и СНиПов.


Как ни странно, строительство частных домов в качестве самовольной постройки и оформление права собственности через суд наиболее популярный способ регистрации недвижимости загородного типа. Это связанно с наличием множества трудностей и большими затратами на получение разрешения строительства в административном порядке. Кроме того, многие неоформленные объекты недвижимости были возведены несколько лет назад, когда вопрос о регистрации права собственности по каким-либо причинам не стоял так остро для владельца, как в данный конкретный момент.


Но судебный порядок разрешения вопроса со снятием самозастроя не так уж однозначен и гарантирован. Суд - не регистрирующий орган и не обязан принимать сторону заявителя и признавать его право собственности на самострой. Нужно представить комплекс конкретных документарных доказательств, а в некоторых случаях и свидетельских показаний.

Одним из ключевых вопросов при снятии самозастроя, является право собственности на землю, на которой взведено строение. Если земля принадлежит Вам на праве собственности, либо в бессрочном пользовании или аренде на 49 лет, то закон в этом случае на Вашей стороне. Если земельный участок находится в общей долевой собственности, то до оформления права на самозастрой необходимо провести раздел земли, либо установить и зарегистрировать порядок пользования собственниками. В противном случае плоды Ваших трудов по закону будут принадлежать не только Вам, но и Вашим соседям.


Строительство на земельном участке, не принадлежащем Вам затевать не стоит. Вероятность сохранения объекта самостроя за Вами на захваченной земле, а тем более оформление права собственности на него близится к нулю.


Можно с уверенностью сказать, что вариантов развития событий с оформлением самозастроя великое множество. И не существует какого-либо конкретного алгоритма для решения таких задач, в каждом случае требуется индивидуальный подход.