Обязательство по материнскому капиталу. Просто о сложном.

Приобретая квартиру с использованием материнского капитала далеко не каждый сможет разобраться во всех тонкостях самостоятельно и нередко прибегает к помощи юристов. Однако, не так страшна проблема как может показаться на первый взгляд.


Обязательство по материнскому капиталу представляет собой документ, которым лицо, на кого оформлен сертификат на материнский капитал, возлагает на себя обязанность оформить в общую долевую собственность всех членов семьи (родители и все дети) приобретаемое или строящееся жилое помещение, после завершения строительства объекта или погашения ипотеки и при иных обстоятельствах исходя из конкретной ситуации. Документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению.


Обязательство позволяет использовать материнских капитал на улучшение жилищных условий, ранее, чем установлено общими правилами закона. Так, п. 2 Федерального закона №256-ФЗ предусмотрено, что материнский капитал может быть использован на погашение обязательств, связанных с улучшением жилищных условий, которые возникли до приобретения права на материнский капитал. Как известно ребенку, после рождения которого семья приобрела право на получение материнского капитала, должно исполниться 3 года. Наличие обязательства является одним из условий использования материнского капитала до достижения возраста 3 лет. Также обязательство позволяет отложить срок исполнения обязанности по оформлению в общую долевую собственность всех членов семьи приобретаемого жилого помещения.


Следует учитывать, что дети, рожденные после оформления сделки на приобретение (возведение) жилого помещения, и до наступления срока исполнения обязательства по материнскому капиталу, также участвуют в распределении долей.


Обязательство по материнскому капиталу
Обязательство по материнскому капитал вторая страница
Обязательство по материнскому капиталу второй вариант

Примечательно, что надзорные органы контролируют не только исполнение обязательства в пользу детей, но и супруга. На практике иногда возникает ситуация, когда обязательство было выдано в период действующего брака между супругами, а на момент исполнения обязательства брак расторгнут, супруг с семьей (детьми) не проживает. Однако, даже при таких обстоятельствах бывший муж должен получить в собственность долю на приобретенное (построенное) жилое помещение.


Форма обязательства регламентируется Письмом ФНП от 28.01.2009 N 124/05-08 «О порядке нотариального оформления письменного обязательства лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала»


В каких случаях требуется нотариальное обязательство по материнскому капиталу?

Рассмотрим подробно ситуации получения материнского капитала, при которых требуется оформление нотариально удостоверенного обязательства.


Например, семья взяла ипотечный кредит с целью приобретения жилого помещения до рождения второго ребенка. В этом случае материнский капитал может быть потрачен на погашения ипотеки и процентов до достижения вторым ребенком возраста 3 лет. Однако, в связи с наличием обременения в таком случае оформление в общую долевую собственность изначально невозможно. Поэтому и было введено в практику делового оборота обязательство оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи. В случае покупки жилой квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала, обязательством устанавливается срок 6 месяцев оформить недвижимость в общую долевую собственность всех членов семьи после погашения ипотеки и снятия обременения на квартиру.


Если же приобреталась квартира в ипотеку по договору долевого участия в строительстве, то обязательство подлежит исполнению после наступления двух условий: погашения ипотеки (снятия обременения) и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. В данном случае целесообразно заменить условие ввода в эксплуатацию на подписание акта приема-передачи объекта строительства. Данная рекомендация обусловлена тем фактом, что в последнее время застройщики принимают на себя обязательство передать квартиру с отделкой. Таким образом, время между вводом объекта в эксплуатацию и завершением отделочных работ по договору и, соответственно, подписание акта приема-передачи может составлять несколько месяцев. А держатель сертификата на материнский капитал может оказаться в ситуации, когда исполнение обязательства в установленный срок 6 месяцев невозможно. Срок исполнения обязательства истек, а акт приема-передачи все еще не подписан. Поэтому намного предусмотрительнее указывать в обязательстве условие подписание акта приема-передачи объекта строительства.


Также обязательство может потребоваться в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи в рассрочку. В случае рассрочки платежа по договору купли-продажи недвижимости, в силу закона возникает обременение на объект недвижимости в пользу продавца до полного исполнения обязательств по оплате. В этом случае покупатель – лицо, получившее сертификат на материнский капитал, обязуется оформить жилое помещение в общую собственность всех членов семьи (мать, отец и все дети) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом продавцу средств материнского капитала и снятия обременения, возникшего в пользу продавца. Такого вида обязательство необходимо в случае, если покупателями выступают не все члены семьи, а только держатель сертификата на материнский капитал, а также в случае, если право собственности на жилое помещение по договору еще не зарегистрировано.


Исполнение обязательства по материнскому капиталу

Также обязательство по материнскому капиталу может помочь использовать средства на строительство индивидуального жилого дома. Так, земельный участок может быть оформлен на одного из членов семьи или же взят в аренду под строительство. Средства материнского капитала могут быть направлены на строительство индивидуального жилого дома. Обязательство в этом случае дается держателем сертификата оформить в общую долевую собственность всех членов семьи достроенного индивидуального жилого дома. В этом случае, срок наступления исполнения обязательства – акт ввода в эксплуатацию или получение кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства. Второй вариант предпочтительнее, поскольку предоставляет больше времени на исполнение обязательства.


Какие доли выделять во исполнение обязательства по материнскому капиталу?

Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2016) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" жилая недвижимость, приобретаемая с использованием средств материнского капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность всех членов семьи (родители и все дети). Размер долей членов семьи на жилую недвижимость, приобретаемую с использованием средств материнского капитала, определяется по соглашению.


Соотношение долей строго законом не определено. Однако упоминается, что долей в жилой недвижимости должны быть наделены все члены семьи (оба родителя и все дети).Доли могут быть выделены из собственности одного из супруга.


Однако, исходя из практики применения вышеуказанной нормы, сложился определенный порядок определения долей, отчуждаемых в пользу детей и супруга. И нельзя сказать, что по-прежнему можно выделить ребенку 1/100 долю. Обзор судебной практики и разъяснения нотариальной палаты как могут ограничивают фиктивные сделки о якобы исполненном обязательстве. Порядок определения долей сводится к принципу разумности и справедливости.


Чтобы лучше понимать принцип определения долей следует отличать долю жилой недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала и оставшуюся долю, приобретаемую за счет супругов. Не весь объект подлежит разделу на равные доли по 1/4 (1/5, если трое детей), а только имущество (доля имущества) приобретаемое на средства материнского капитала должно быть распределено на родителей и детей исходя из принципа равенства. Например, с использованием средств материнского капитала была приобретена квартира стоимостью 1562000 руб., материнский капитал составил 453000 (29% от цены договора, для упрощения применим в расчетах 1/3). 1/3 : 4 (родители и двое детей)=1/12. Т.е. доля материнского капитала подлежит разделу по 1/12 на каждого члена семьи.


Формула для расчета доли, подлежащей отчуждению по обязательству на получение материнского капитала.

Доля на одного члена семьи = размер материнского капитала *100%/стоимость жилой недвижимости / количество членов семьи.


Доли выделяются идеальные т.е. 1/4, 1/8, 1/12, при расчетах их следует округлять для упрощения расчетов в большую сторону (в пользу детей).


Такой подход нашел свое отражение в Обзоре судебной практики от 22.06.2016г. Верховного Суда РФ, где сказано, что доли в праве собственности на приобретаемое, построенное либо реконструированное жилое имущество с использованием средств материнского капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, а не на все средства, за счет которых была жилая недвижимость приобретена (возведена).


Таким образом, имущество приобретаемое только за счет средств материнского капитала в силу закона является общедолевой собственностью всех членов семьи. Имущество не входит в совместно нажитое, т.к. материнский капитал имеет целевое значение, не является заработком супругов.


Вернемся к нашему примеру. Мы определили, что детям следует выделить по 1/12 доли, всего 2/12 доли детям (если двое детей). По 1/12 родителям и остается 2/3 долей, не распределенных, оформленных в собственность лица, которому выдан сертификат.


2/3 доли на квартиру являются совместно нажитым имуществом супругов и при распределении долей, их надлежит разделить поровну между родителями, т.е. по 1/3 (или 4/12) +по 1/12 (доля по материнскому капиталу). Итак, во исполнение обязательства на получение материнского капитала, доли между членами семьи на жилую квартиру рассмотренного примера распределяем следующим образом: 1/12 первому ребенку, 1/12 второму ребенку, 5/12 отцу, 5/12 матери. Это минимальные доли, позволяющие надлежащим образом исполнить обязательство.


Также доли могут быть и равными на всю квартиру, например по 1/4. Все зависит от волеизъявления родителей, которые могут распорядиться своим имуществом в пользу детей.


Читайте далее о Порядке оформления и исполнении обязательства по материнскому капиталу.