Статус регионального оператора.

В 2013г. собственникам помещений в МКД предстоит сделать крайне важный выбор о способе формирования фонда на проведение капитального ремонта. В статье рассмотрены основные аспекты гражданско-правового статуса регионального оператора. Информация позволит сформировать определенную позицию по данному вопросу и поможет сделать правильный выбор исходя из реалий конкретного дома.

С начала 90-х годов объем ремонта жилищного фонда составлял менее 1 %, что привело к критическому состоянию части жилого фонда, аварийности домов и невозможности восстановления некоторых жилых строений. Так называемый, «недоремонт» в России составляет более 50%, для его ликвидации по подсчетам экспертов необходимо 3,6 трлн. руб. Очень своевременным стало принятие федерального закона от 25 декабря 2012г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон о капремонте, 271-ФЗ)

Теперь в ЖК РФ закреплен отдельный раздел XI, посвященный организации проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах. В составе платы за жилье и коммунальные услуги для собственников помещений в доме отдельно выделяется взнос за капремонт в качестве обязательного постоянного платежа. Уплаченные взносы образуют фонд капитального ремонта.

Собственникам предоставлена возможность выбрать один из следующих способов формирования этого фонда: перечислять взносы на капремонт на специальный счет либо региональному оператору.

Уже сейчас, вполне очевидно, что услуги регионального оператора будут настойчиво навязывать и публичными органами, и заинтересованными СМИ.

При обсуждении законопроекта политиками использовалась фраза «общий котел», «общая кружка». На наш взгляд, такое наименование объективно отражает реальность предложенной законодателем модели. Законом предусмотрена возможность использования накоплений одного дома на капитальный ремонт другого дома на возвратной основе. Распоряжаться целевыми накоплениями будет региональный оператор в соответствие с очередностью подлежащих ремонту домов.

Статус регионального оператора особый, фигура в жилищном праве новая.

В соответствии со ст. 178 Закона о капремонте региональный оператор создается субъектом РФ, является юридическим лицом в организационно-правовой форме фонда.

Имущество регионального оператора формируется за счет взносов учредителя, платежей собственников МКД, формирующих фонды на счете регионального оператора и других, не запрещенных законом способов. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в МКД в открытии на свое имя такого счета.

Средства собственников МКД могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих МКД. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается (п. 3 ст. 179 Закона о капремонте).

Функции регионального оператора:
- аккумулирование взносов на капремонт, уплачиваемых собственниками, которые выбрали способ формирования фонда дома на счете регионального оператора;
- открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам;
- осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту;
- финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД в пределах средств фондов с привлечением по необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета;
- взаимодействие с органами государственной власти субъекта и органами местного самоуправления в целях проведения своевременного капитального ремонта.

Пределы ответственности.

Убытки, причиненные собственникам помещений МКД в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт.

Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.

Недостатки регионального оператора:

1. Распоряжение целевыми накоплениями находится в ведении чиновников, которые утверждают график работ и очередность подлежащих ремонту домов. Такая схема финансирования из «общего котла» малопрозрачна.

2. Выйти из «общего котла» можно спустя 2 года после принятия собственниками МКД такого решения. Для сравнения: изменение способа формирования фонда на регионального оператора, т.е. вступление в «общий котел» предусматривает срок 1 месяц.

3. Ряд политиков назвали такую схему скрытым налогом, который мы будем платить безо всякой гарантии результата. Денежные средства будут уходить на ремонт старых домов, распределять средства будут чиновники.

4. Также в законе нет потенциала для развития конкуренции между финансовыми структурами. Кредитование капремонта с элементами субсидирования процентной ставки позволило бы создать наиболее благоприятные условия для аккумулирования средств на капитальный ремонт;

5. Отсутствие надлежащего ведомственного контроля федерации, передача основных вопросов в ведение региона создают дополнительно благоприятную почву для коррупции и непрозрачности такой деятельности.

Высока вероятность, что внедрение и практика использования такой схемы выявит большее количество недостатков. Однако, если речь идет о МКД 80-х г.г., в котором капитальный ремонт не проводился, и вероятность включения в региональную программу велика, тогда действительно «общий котел» может оказать существенную поддержку в проведении капремонта.