К вопросу о придомовой территории МКД

Согласно действующему законодательству собственники многоквартирного жилого дома автоматически владеют земельным участком, на котором расположен дом, а также прилегающая территория, необходимая для использования и обслуживания МКД (многоквартирный жилой дом). Об использовании и оформлении придомовой территории и пойдет речь. Несмотря на ясность позиции законодателя, на практике нередко возникают сложности, которые обусловлены недостаточной регламентацией процедуры на федеральном уровне, пробельностью законодательства, отнесение многих принципиальных вопросов к вопросам местного значения.

Во-первых, правовая категория "придомовая территория" в федеральных законодательных актах отсутствует, однако понятие часто упоминается в подзаконных актах. Одновременно, Жилищный кодекс РФ косвенно подразумевает наличие в коллективной собственности и придомовой территории, отмечая, что собственникам жилья принадлежит не только участок, на котором непосредственно расположено строение, но и элементы озеленения и благоустройства. При этом границы данной территории должны определяться земельным и градостроительным законодательством.

Определение пределов придомовой территории МКД в большинстве случаев возлагается на органы местного самоуправление, которые должны руководствоваться местным градостроительным регламентом, а также естественными границами земельного участка и границами соседних земель.

Оформление придомовой территории зависит от даты введения в эксплуатацию дома. В "старых" МКД введенных в эксплуатацию до 01.03.2005г. земельный участок безвозмездно переходит в собственность, если:
- до даты вступления в силу ЖК РФ (01.03.2005г.) в отношении земельного участка были проведены необходимые все землеустроительные работы;
- на этот земельный участок есть землеустроительное дело, утвержден проект границ данного участка;
- в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет.

В иных старых МКД собственники жилья также могут безвозмездно приватизировать расположенную под строением землю и прилегающую территорию. Этот процесс сопряжён со следующими этапами:
- проведение общего собрания МКД с целью избрания уполномоченного лица;
- обращение в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ;
- обращение в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением;
- местные органы власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят его на кадастровый учет.

Оформленный земельный участок в общую собственность всех владельцев МКД может быть огражден заборов, также может быть ограничено право пользования территорией третьими лицами, если это не ущемляет их права, к примеру, в случае перекрытия единственного прохода к другим строениям, паркам, сооружениям. Одновременно, собственники имеют право не разрешить прокладывать через свой земельный участок коммуникации.

Вопрос о распределении бремени расходов законодательно прямо не урегулирован. В частности, ЖК РФ относит к общедолевой собственности "элементы озеленения и благоустройства", расходы, по содержанию которых входят в ежемесячную оплату на содержание и ремонт МКД. Вопрос о содержании остальной площади придомовой территории в ЖК РФ не раскрывается. Однако, мы можем сделать вывод об отнесении таких расходов также на плечи собственников, исходя из положений ст. 210 ГК РФ.